MAGÁNSZEMÉLY INGATLANÉRTÉKESÍTÉSE. ADÓZÁS, MIKOR GAZDASÁGI TEVÉKENYSÉG?


A magánszemélyek ingatlanértékesítése eredenden kedvezően adózik, amennyiben az ebből származó különadózó jövedelmet mindössze 15 százalék személyi jövedelemadó terheli, illetve sávosan növekvő adóalap csökkentő tétel folytán a szerzéstől számított öt év elteltével gyakorlatilag adómentessé válik e jövedelem, továbbá adóalanyiság hiányában az értékesítést általános forgalmi adó sem terheli. Nem szabad azonban megfeledkezni arról, hogy e kedvező szabályok nem érvényesek az olyan ügyletekre, melyek során az ingatlan értékesítése gazdasági tevékenység keretében, üzletszerűen történik. Ebben az esetben ugyanis egyrészt a magánszemély jövedelme az összevont adóalap részeként adózik (azaz a személyi jövedelemadón kívül szociális hozzájárulási adó is terheli, továbbá nem vonatkozik rá a fentiekben említett, időmúláshoz kapcsolódó adóalap csökkentő tétel), másrészt a magánszemély az általános forgalmi adó alanyává is válik, így az értékesítése ebben az adónemben is adófizetési kötelezettséget vonhat maga után.

A jelen cikkben az előzőekben említett két esetkör elhatárolási ismérveit vesszük górcső alá.

I. Személyi jövedelemadó

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi XCVII. törvény (a továbbiakban: szja-törvény) 62. § (3a) bekezdése úgy rendelkezik, hogy ha az ingatlan értékesítése – kivéve, ha a magánszemély a bevételt egyéni vállalkozói tevékenysége keretében szerzi meg – gazdasági tevékenység [3. § 46. pont] keretében történik, az (1)–(3) bekezdés rendelkezései szerint megállapított jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül.

A gazdasági tevékenység fogalmát az szja-törvény 3. § 46. pontja definiálja. Ennek értelmében gazdasági tevékenység: valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

Üzletszerűnek akkor tekinthető egy tevékenység, ha az a magánszemély megélhetésében nem elhanyagolható mértéket képvisel. A vizsgálat során mindig az értékesítés körülményeit, életszerűségét kell figyelembe venni. Rendszeresség esetén az értékesítések ismétlődése is megalapozhatja a gazdasági tevékenység megvalósulását, ugyanakkor már egy értékesítés is gazdasági tevékenységnek minősülhet, ha az ingatlan megszerzése arra irányul, hogy a magánszemély azt haszonszerzés céljából továbbértékesítse.

A továbbértékesítési célú beszerzésre utalhat a magánszemély értékesítés érdekében folytatott tevékenysége, így például földterületek esetén a mezőgazdasági művelésből történő kivonás, telekmegosztás, az ingatlanhoz kapcsolódó értéknövelő beruházás (például közművesítés). Ezeket a körülményeket azonban nem önmagukban kell vizsgálni, hanem összességükben, a magánszemély eredeti célkitűzéseinek fényében. Így ha az eredetileg személyes célra beszerzett, és erre használt ingatlanon annak kedvezőbb értékesítése érdekében végez kisebb mértékű beruházást a magánszemély (például felújítja az eladandó lakást), akkor ez még nem alapozza meg a gazdasági tevékenységet.

Úgyszintén ha például az örökléssel, vagy ajándékozás útján szerzett földterületet a magánszemély megosztja (a telekmegosztás nem tekinthető értéknövelő beruházásnak, lévén az komolyabb ráfordítás nélküli jogi procedúra, mely az ingatlan jogi helyzetét hivatott rendezni), mert csak ebben a formában van rá kereslet, akkor a telekmegosztás ténye nem jelenti a gazdasági tevékenység fennállását, mivel anélkül – figyelemmel az ingatlan nagyságára – az értékesítés nehézkes lenne a tulajdonos számára.

De amennyiben magánszemély a földterület megvásárlását követően rövid időn belül megosztja a földterületet, azt kivonja a mezőgazdasági művelésből, majd esetlegesen még közművesítést is eszközöl, akkor nagy valószínűséggel gazdasági tevékenység keretében, haszonszerzési céllal teszi mindezt.

II. Általános forgalmi adó

Abban az esetben, ha az eredendően adóalanynak nem minősülő személy ingatlant értékesít, az adóalanyiság keletkezésének megítélése során elsődlegesen az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (áfatörvény) 5. §-a szerinti főszabályt kell alapul venni, és amennyiben az áfa-alanyiság az ingatlanok üzletszerű értékesítése miatt fennáll, az úgynevezett sorozatjellegű értékesítésre vonatkozó kiegészítő szabálynak nincs jelentősége.

Az áfatörvény 5. § (1) bekezdése szerint adóalany: az a jogképes személy vagy szervezet, aki (amely) saját neve alatt gazdasági tevékenységet folytat, tekintet nélkül annak helyére, céljára és eredményére. Az áfatörvény 6. § (1) bekezdése alapján gazdasági tevékenység: valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

A közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK Irányelv (a továbbiakban: HÉA-irányelv) 9. cikk (1) bekezdése értelmében adóalany az a személy, aki bármely gazdasági tevékenységet bárhol önállóan végez, tekintet nélkül annak céljára és eredményére. Gazdasági tevékenység a termelők, a kereskedők, illetve a szolgáltatók valamennyi tevékenysége, beleértve a kitermelőipari és mezőgazdasági tevékenységeket, valamint a szabadfoglalkozású vagy azzal egyenértékű tevékenységeket is. Gazdasági tevékenységnek minősül különösen a materiális vagy immateriális javak tartós bevétel elérése érdekében történő hasznosítása.

Az Európai Bíróság ítélkezési gyakorlata alapján a gazdasági tevékenység fogalma mindig objektív jellegű olyan értelemben, hogy magát a tevékenységet veszi alapul, annak céljától és eredményétől függetlenül. Így az általános forgalmi adóztatás kapcsán az üzletszerű gazdasági tevékenység megvalósulása szempontjából nem releváns az a körülmény, hogy az ingatlan megszerzése bevételszerzési vagy befektetési célból történt-e.

A C-263/11. számú ügyben az Európai Bíróság kifejtette, hogy az a körülmény, hogy a felperes személyes szükségletei kielégítése érdekében vásárolta meg a szóban forgó materiális javakat, nem akadálya annak, hogy e terméket utóbb gazdasági tevékenység végzéséhez használja. Az a kérdés, hogy valamely személy egy adott terméket gazdasági tevékenysége folytatása érdekében vagy személyes szükségletei kielégítése érdekében vásárolta meg, akkor vetődik fel, amikor e személy a termék megvásárlásakor előzetesen felszámított adó levonását kéri.

Figyelemmel kell lenni azonban az Európai Bíróság a C-180/10. sz. ítéletében tett megállapításokra, melyek szerint az értékesítések terjedelme nem lehet elhatárolási szempont az ezen irányelv hatályán kívül eső, magáncélból eljáró gazdasági szereplő tevékenységei és az olyan gazdasági szereplő tevékenységei között, amelynek ügyletei gazdasági tevékenységet valósítanak meg. A Bíróság álláspontja szerint a magáncélból eljáró gazdasági szereplők is végezhetnek jelentős értékesítéseket.

Hasonlóképpen az a körülmény, hogy az átruházást megelőzően az érintett személy felparcellázta a földterületet annak érdekében, hogy összességében magasabb árat érjen el, nem meghatározó önmagában, még kevésbé az az időtartam, amelynek során az említett ügyleteket teljesítik, illetve az azokból eredő bevétel nagyságrendje. Ugyanis mindezek a körülmények az érintett személy magánvagyona kezelésének körébe tartozhatnak.

Nem erről van szó azonban, ha az érintett személy – hasonló eszközökhöz folyamodva, mint a HÉA-irányelv 9. cikke (1) bekezdésének második albekezdése szerinti termelők, kereskedők, illetve szolgáltatók – komoly ingatlanértékesítési lépéseket tesz. Ilyen komoly lépés lehet különösen e földterületeken a közművesítési munkák elvégzése, valamint a bevált értékesítési eszközök alkalmazása.

A fenti példánál maradva, amennyiben az eredendően személyes célra beszerzett földterületet – mivel a piacon nem volt kereslet nagy fejlesztési területre – a magánszemély tulajdonos kénytelen a keresletnek megfelelően kisebb részekre felosztani – álláspontom szerint – pusztán ezzel nem élt olyan eszközökkel, melyekkel csak az adóalanyok élnek az ingatlanértékesítéseik során.

Ha viszont a magánszemély az ingatlanértékesítések lebonyolítása érdekében komoly ingatlanértékesítési lépéseket tett (például elvégezte a közművesítést, vagy egyéb jelentős beruházást hajtott végre, vagy olyan marketing/reklám tevékenységet folytatott, mely jelentősen meghaladja a nem adóalanyokra jellemző egyszerű hirdetések tartalmát), úgy kell tekinteni, hogy a magánszemély a HÉA-irányelv említett cikke értelmében vett gazdasági tevékenységet végzett, következésképpen adóalanynak tekintendő.

dr. Juhász Péter, HÍD Adószakértő és Pénzügyi Tanácsadó Zrt.

2021.08.06., 06:15

Share this Article


Related Posts